Продаж земельних ділянок (паїв), які передані у користування за договором оренди
На сьогоднішній день, коли вже відкритий ринок землі, земельну ділянку сільськогосподарського призначення можна продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів, оскільки земельна ділянка належить власнику і він може розпоряджатися нею на власний розсуд. Водночас відповідно до статті 1301 Земельного кодексу України орендар має право на переважну купівлю землі сільськогосподарського призначення.
Отже, що стосується процедури продажу землі сільськогосподарського призначення, яка перебуває в оренді:
– за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається не пізніш як за два місяці нотаріусу, який буде здійснювати посвідчення договору купівлі-продажу, разом із проектом такого договору;
– нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити орендаря цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку, про намір власника земельної ділянки продати її, умови продажу та пропозицією скористатися своїм переважним правом.
– у випадку, якщо орендар має намір скористатися цим правом, він має протягом місяця з дати отримання відповідного повідомлення від нотаріуса повідомити останнього про бажання придбати земельну ділянку на умовах, запропонованих власником. У такому випадку протягом місяця з дня отримання повідомлення від орендаря нотаріус призначає день і час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між власником і орендарем;
– якщо протягом місяця з дня, коли орендар був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб’єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що він втратив своє переважне право, і власник може продати земельну ділянку іншій особі.
У разі, якщо відповідно до закону орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку, але лише один раз.
До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта (орендаря) такого права за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права. Також важливим є той факт, що передача переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам забороняється.
Слід звернути увагу, що у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Реалізація переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах здійснюється у порядку, визначеному статтями 135-139 Земельного кодексу України. Водночас, передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніш як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів.
Отже, у разі продажу земельної ділянки, власник повинен обов’язково дотримуватися процедури переважного права орендаря на придбання такої земельної ділянки.
Також, законодавець у статті 131 Земельного кодексу України встановив певні запобіжники для захисту прав орендарів, передбачивши, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можут
ь відчужуватися за договорами дарування, довічного утримання, спадковим договором лише на користь іншого з подружжя або родичів, а міна таких земельних ділянок (крім обміну у межах масиву земель сільськогосподарського призначення), їх внесення до статутного капіталу юридичної особи чи передача у заставу можуть здійснюватися лише за згодою орендаря.
Слід зауважити, що навіть якщо, особа, яка набула право власності на земельну ділянку, котра була передана у користування за договором оренди, то вона протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів у порядку визначеному статтею 1481 Земельного кодексу України
Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.
Отже, зміна орендодавця (юридичною мовою – перехід права власності) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Тобто, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.
